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空置税再度被提 内房股普跌!对打击炒房到底管用不?

空置税再度被提 内房股普跌!对打击炒房到底管用不?

2018-10-16 10:18:36
来源:东方财富网
金评汇

在房住不炒的大背景下,房地产税被屡屡提及。

近日又有重磅人士发话了,国务院参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴在回答经济日报提问时表示,为了逐步烫平房地产泡沫,房地产税应该分类进行,率先出台能够精准遏制投机的消费税、流转税、空置税,然后再从容考虑物业税。

仇保兴强调,中国房屋空置率比较高,像鄂尔多斯空置率达到70%,北京空置率在10%~20%,而从国际上看,一般推出空置税的国家住房空置率在5%左右。

因此,仇保兴指出,物业税可以等5年,但消费税、流转税、空置税先行,从而烫平房地产泡沫。

仇保兴认为,前三种税先行,房地产泡沫就可以烫平而不是刺破,对于保持居民消费能力和财富存量是很有好处的。

受此消息影响,香港上市的内房股普跌,截至收盘,佳兆业集团跌13.04%,融创中国跌7.97%,绿城中国跌6.83%,碧桂园跌6.74%,中国恒大跌5.99%,融信中国跌4.46%。

而对于北京究竟有没有这么高的空置率,有专家对此提出质疑。易居中国研究院副院长杨红旭表示,北京房子空置率高达近20%?有这么高吗,我有点怀疑。空置税,十年之前,就曾有很多专家讨论,老杨也参过政府部门的研讨。但,这事太难执行了!

空置率到底有多少?

先不讨论执行是否难的问题。中国各大城市关房屋空置率到底多少?目前并没有的一个统一的权威数字。

但是根据近几年各种相对可靠渠道已披露的数据显示,中国的房屋空置率确实有点偏高。

2018年3月份,国家电网公布了空置率的调查结果,从每户电表数据来看,一年一户用电量不超过20度认为是“空置”。算下来,2017年,大中城市房屋空置率是11.9%,小城市房屋空置率13.9%,农村房屋空置率14%。

有专业人士指出,按照国际惯例空置率处于5%到10%为合理之间,当空置率达到10%到20%就是危险区间,超过20%就是严重挤压。

中财办原副主任杨伟民此前在2018年6月在第十届陆家嘴论坛发表演讲时也表示,我在中央财办的时候,请有关单位对住宅空置的情况做了调查,我国无论是城市还是乡村住宅的空置率非常高,比日本还高,这很不正常,说明用来炒的房子还真不少。

而更早之前的2016年初,中央党校教授周天勇做了一个测算,2015年底我国城镇已经被购买和竣工住宅的空置率约在20%到25%之间,城镇地区空置住房约为6500到8800万套之间。

2013年西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》报告也披露,2013年,我国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%,城镇空置房为4898万套。

西南财大的报告显示,其中六大城市空置率分别为:重庆25.6%、上海18.5%、成都24.7%、武汉23.5%、天津22.5%、北京19.5%。三线城市住房空置率为23.2%。

对于杨红旭所说的执行难问题,确实有先例。实际上北京住建委早在2010年就提出对“不住不租不卖”的空置房征税,但当时由于住宅物业布局分散、数量多,且产权界定、统计口径、征收标准饱受争议,因此,空置税未能进入实际操作阶段。

支持派:

空置税可锁定非家庭自用住房

而对于空置税,目前专业领域也分成两派,比如社科院就支持开征空置税。

在今年5月中国社科院发布的《中国房地产发展报告(2018)》提出,房地产调控的目标是“让全体人民住有所居”,而不是为了增加财政收入,因此这份报告建议用“空置税”来替代房产税,从而增加住房持有成本,提高住房利用效率。

上述报告还提出,空置税对象可以锁定在非家庭自用住房而不出租的家庭,而对家庭自用住房,即便是空置也不宜征收。

反对派:

起不到任何实际的效果

而经济学家、原北京大学国发院教授薛兆丰则认为,空置率没办法客观计算。例如,我有两套各50平方米的房子,自己住了其中一套,那么可以说另外一套50平方米的房子是空置的。

但是如果反过来,我有一套100平方米的房子,我一个人住,里面有两个洗手间,有一个洗手间长期不用,这算不算空置?空置能算出来吗?不能。

因此,拥有两套小房子的人,很可能比拥有一套大房子的人,对市场有效配置住房资源的贡献更大。但如果征收空置税,惩罚那些有空置房子的人,效果就会适得其反,因为人们都争着尽量买大房子去了。

当然,如果政府真的要对我那一套50平方米的房子征税,我也有很多对策。怎么证明房子是空置的?看水表还是看电表?事实上,不管看的是水表还是电表,我都很容易雇人定期去开开水龙头开开电闸,让里面的水表电表动一动。这样除了平添一种新的职业,像遛狗一样遛房以外,空置税起不到任何实际的效果,而只会扭曲市场对房型设计的实际需求。

实际上在今年6月,香港宣布对空置一年或以上的一手住宅征收空置税,这可谓是打响了中国空置税走进实际阶段的第一枪。

发达国家如何征收空置税

而国外发达国家也早有空置税的方案。从国外的经验来看,法国从1999年起在巴黎、里昂等大城市推出空置税,政策规定房屋闲置的第一年,业主要交纳房款10%的罚金,第二年罚金增加为12.5% ,第三年则增加到15%,以此类推;

而澳大利亚则从2017年11月开始对海外购房者征收空置税,澳大利亚政府规定,一年内无人居住的时间超过6个月且没有对外出租的房产,将被处以5500澳元/年的罚款。

此外,荷兰、韩国等国家也已推行空置税,从多国经验来看,征收房屋空置税对打击楼市投机性效果非常显著。

单一空置税还解决不了问题

当然正如仇保兴所说,要抑制楼市过热,仅仅是空置税还不够。首都经贸大学房产系主任赵秀池表示,房地产税收改革是一系列税收体系的安排,这其中包括消费税、空置税等的一系列安排,也包括如何处理与土地出让金的关系,不只是简单增加税种的问题。

也就是说,单一的增加空置税解决不了问题。

赵秀池认为,房地产税收体系改革需要顶层设计,不只是增加一两个税种,而是有增有减,此外还需要根据抚养人口考虑税前扣除等安排。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,对于内地房地产市场而言,空置税也可以列为后续房产税等税收调控的思考方向,但如何设定空置房屋以及如何推进等问题依旧有难度,还需要严格论证,但也从另一层面说明现在市场都在关注购房后的持有成本问题,对购房者来说也是应该注意的问题。

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