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龙光地产(3380.HK):高增长的大湾区发展商,给予“买入”评级,目标价12.8港币

龙光地产(3380.HK):高增长的大湾区发展商,给予“买入”评级,目标价12.8港币

2018-09-27 17:19:05
来源:金融界

以深圳为首的大湾区发展商。龙光截至2018年6月总土储约3,500万平方米,权益货值约4,200亿元(人民币·下同),总地域上分析,主要集中在深圳及周边辐射城市如惠州等。我们估计公司在深圳及惠州的权益货值分别约1,000亿元及550亿元。此外龙光在佛山拥有约360亿货值,加上在珠海及中山约500亿的货值,我们估计公司在重点区域之总货值约2,400亿,占总土储50%以上,含金量高。在深惠一体化及广佛同城的带动下,土储更显优势。

深圳占有率上升。龙光上半年在深圳地区的销售约190亿元,同比增长230%,据渠道查询龙光在深圳以总销额排名第二,市占率约12%。在调控压力之下,有平价土储资源的房企就会突显优势并在限价情况中还能保持盈利。在此等大环境中强者愈强的情况就更加显现,龙光是其中的得益者。公司在深圳还有200万平方米的土储,货值估计约1,000亿元,足够支持龙光在未来几年继续巩固在深圳的地位。

旧改潜力漫漫释放。除了4,200亿元之正式货值外,公司还有估计约2,200亿元货值的旧改并购项目,主要集中在大湾区。项目会陆续在日后转化为土储,其中200亿货值已于2018上半年转化为土储。未来旧改项目可为公司提供价格相对较低的土地。虽然旧改程序需时2-3年甚至更长,较招拍挂后最快一年开盘要慢许多,但旧改项目的回报率相对较高,可以以较低的地价在优质的地段取得较大块的土地去发展项目,以巩固公司地位。

财务风险有限。近日市场传出广州将取消楼市预售制度,而住建部等机关已澄清事件属征询意见稿并非真的实施,我们认为预售制度严重影响发展商及上游建筑、钢铁和水泥等产业链,政府定会审慎行事短期不会执行。公司截至6月手头现金约约280亿元,一年内到期之短债约140亿元,其中大部分为境内银行债,考虑到龙光在深圳等地优质项目的变现能力较强,除非有关预售制度真的被执行,否则我们认为公司财务风险有限。

投资建议:公司首八月的销售同比增长80%至490亿元。截至2018年6月公司未结转销售约470亿元(预计毛利率维持高位约35%),下半年目标销售约350亿,加起来约820亿元的待转结销售,为2018下半年及2019年的盈利定下基础。我们估计龙光的经调整后的资产净值为约900亿元。我们对其资产净值作出折让率30%的目标估值,相当于目标价为港币12.8,并给予龙光“买入”评级。

风险提示

i)银根紧缩影响销售;

ii)深圳调控力度升级;

iii)华南集中度高;

iv)调控政策下的资金链压力

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